В Алматы уже больше полугода работает градостроительный совет. Возобновить его работу в новом формате решил аким Алматы Ерболат ДОСАЕВ. Теперь, прежде чем в городе вырастет новый жилой комплекс, его проект должен получить добро от градсовета. А это не так-то и просто. Экзамен провалили 65 процентов заявившихся!
Новый формат
Градсовет для мегаполиса не в новинку - работал с 2010 по 2018 год. Потом его упразднили. И вот спустя четыре года решили вернуть в новом формате. Раньше в его составе были в основном архитекторы и некоторые узкие специалисты, а руководили им прежние акимы. Ерболат Досаев предложил сделать его более демократичным.
- Он принял очень ответственное решение: предложил, чтобы градсовет был независимым от акимата. Да, в составе совета есть заместитель акима города, который курирует вопросы градостроительства и архитектуры. Он участвует в наших заседаниях онлайн, высказывает свои замечания, но право голоса остается за нами, - рассказывает о новинках в работе градсовета один из его главных экспертов - архитектор, градостроитель Любовь НЫСАНБАЕ ВА.
Проекты рассматривают специалисты по ключевым вопросам. Помимо архитекторов это и сейсмолог, и транспортник, и социолог, и профи в создании инк люзивной среды. Все они дипломированные специалисты, еще и практики.
- В составе градсовета есть и экономист-градостроитель, который просчитывает плотность, нагрузку от этого проекта на район и город. А эксперт по исторической части городов следит за тем, чтобы в процессе строительства никто не посягнул на памятники архитектуры. С нами в команде работает известнейший урбанист и архитектор Рикардо МАРИНИ. Он помогает посмотреть на город под другим углом. В команде есть и общественники, это тоже важно, - объясняет Любовь Нысанбаева.
- Заседания проходят очень активно. У нас бывает такая полемика, что мы сидим на обсуждениях по четыре часа каждый раз. Но это отлично, что есть такая возможность столкновения двух полюсов. В спорах рождается истина, - считает зампредседателя градостроительного совета архитектор Асхат САДУОВ.
Какие проекты ложатся на стол?
Градсовет рассматривает и дает рекомендации по многим объектам: производственным, торговым, промышленным, могут быть и соцпроекты - то же благо устройство парков, скверов и улиц.
- Мы рассмотрели проекты нескольких школ, центра развития детского творчества, музея современного искусства. Были проекты по преобразованию среды, благоустройству озера Сайран и улиц Масанчи, Абая, Жандосова. Там будут удобные для всех тротуары, упорядоченные парковки, озеленение, - рассказывает Асхат Садуов.
Но все же 80-90 процентов обсуждений приходятся на проекты жилых комплексов: все ЖК выше пяти этажей, которые ниже проспекта Аль-Фараби, и дома любой этажности выше проспекта Аль-Фараби. Чтобы попасть на градсовет, девелопер должен подать заявку, предоставить эскиз. Желателен и предпроектный анализ.
- Мы заранее внимательно анализируем и готовим свои справки по проектам, рассылаем их экс пертам, чтобы они пришли подготовленными. За одно заседание рассматриваем как минимум 10 проектов, один раз было и 20. В итоге за полгода у нас прошло 13 градсоветов, мы отработали 131 заявку. Из них одобрили 56 проектов, 25 из которых приходили к нам повторно после доработки. Отклонили 65 процентов проектов, - подсчитал Асхат Садуов.
Без турецкого сценария!
Эксперты сразу отметают проекты, которые не соответствуют генплану или не подходят для конкретного участка по функцио налу: например, планируются возле кладбищ, водоохранной полосы или в зоне глиссады, то есть захода самолета на снижение или взлет. И был же такой кейс, вспоминают спикеры, застройщик хотел посадить туда жилые дома. Не вышло. Ну или к девелоперу пришла идея построить на выкупленной школьной территории офисы. Отказано! Тщательно смотрят потенциальные строения на сейсмобезопас ность. Понятно, что многие стройкомпании, пытаясь выжать максимум из имеющейся площади, возводят целые башни. Хотя по нормам, если площадка находится в десятибалльной сейсмозоне, там могут вырасти здания в четыре этажа, а если соблюсти специальные техусловия, то можно поставить и шестиэтажки. В девятибалльной - дома до 12 этажей. На тектонических разломах, если, опять же, учесть спецтехусловия, можно разместить девятиэтажки - не более!
- Бывают и спорные моменты. Например, если пятно застройки находится на границе девятибалльного и десятибалльного участков. Тогда мы просим застройщика провести инженерно-геологические изыскания. Либо специалисты нашего института могут выехать на площадку и при помощи специального оборудования уточнить коэффициенты скорости поперечных волн под землей. Было такое, что застройщик настаивал, что у него участок девятибалльный, а там все 10 баллов, - рассказывает управляющий директор по производству КазНИИСА Ералы ШОКБАРОВ.
Ну и любимая фишка многих застройщиков: рисуют в эскизе девятиэтажку, десятый, мол, под техэтаж. Так он по нормам не превышает 1,8 метра в высоту, а у них - все три. Тут уже ясно, объясняет спикер, что потом его хотят переоборудовать под квартиры и продать их.
- Все требования по сейсмобезопасности мы отслеживаем в проектах. Но мы стали письменно рекомендовать всем компаниям внедрять новые технологии, например строительство домов на сейсмоизолирующем фундаменте. То есть фундамент здания находится на шарнирах. Когда происходят толчки, двигается только фундамент, а сам дом устойчив, - предлагает Любовь Нысанбаева.
Кстати, по такой технологии в Японии построено около пяти тысяч домов. В Казахстане - всего три здания. Дороговаты новшества?
- Мы хотим донести до наших застройщиков, что это не так. Если применить такой фундамент, то, значит, и здание будет более устойчивым. При этом верхнюю часть здания возможно рассчитать на меньшую балльность, значит, и стоить это будет дешевле. Конечно, здесь нужны научные обоснования и создание специального научно-производственного подразделения. И потом, технологии, в принципе, дешевеют, - уверена урбанист, эксперт по общественному пространству Гульмира БАЙГАБУЛОВА.
Дома для людей
Многие наши компании хотят быстро строить и продавать квартиры как горячие пирожки. У экспертов возникает вопрос: для кого эти жилые комплексы? Допустим, они безопасны. Но удобны ли для людей?
- Был пример, когда мы отправили проект на доработку: для комфортного передвижения требовали проложить по территории ЖК четыре улицы, причем одну из них городскую, для общего пользования. Застройщик возмутился: мол, площадь застройки у него сократится. Если мы видим, что девелопер не может исправить свой проект, то подсказываем, как лучше организовать пространство. В итоге у него плотность сохранилась, мы еще и дома уменьшили в этажности, и улицы уместили. И ему выгодно, и жителям будет комфортнее выезжать, - вспоминает Асхат Садуов.
Очень важно, что по этим дорогам смогут добираться до нужных домов пожарные машины или скорые. Поэтому эксперты настаивают на дворах без машин.
Отдельные требования к инк люзивности ЖК. Нужно, чтобы пандусы не просто были, а хорошо служили. Значит, надо разместить их в правильном месте, под комфортным углом и нужной ширины. Для слабовидящих горожан внутри дворов полагается проложить специальные тактильные дорожки. В идеале они должны спокойно дойти по ним до ближайшей остановки или парковки. Инклюзия, уточняет Гульмира Байгабулова, это не только для тех, кто с инвалидностью. Вот, например, в нашем городе много уклонов, внутри дворов они могут быть не более 4 процентов, чтобы мамам с колясками и пенсионерам легко было идти.
- Да, застройщик может все нарисовать в эскизе, но в процессе не соблюсти параметры. Поэтому я в рамках общественного совета выдвинула предложение о создании службы, которая будет мониторить эти объекты во время строительства и ввода в эксплуатацию, - сказала Гульмира Байгабулова.
Эксперты обращают внимание и на инсоляцию зданий: достаточно ли солнечного света? не будет ли сама высотка закрывать солн це для соседней пятиэтажки? А то бывает, что девелопер построит объект на своем участке, а что рядом творится - все равно. Ну или предлагают одно бокие стандарт ные проекты. Возьмут один, чуть изменят и тиражируют по всей республике. А то, что в Астане хорошо, для Алматы не годится.
- У Алматы свое лицо. У города активная контрастная среда: яркое солнце, горы, насыщенная зелень. Это все говорит о том, что нам ярких цветов не нужно. А к нам часто приносят проекты с пятицветными фасадами. Нужно учитывать психологию человека. Когда есть сильный акцент в любой среде, то он начинает давить, - считает Любовь Нысанбаева.
И вообще, продолжает Любовь Владимировна, хочется, чтобы в городе появилась новая культура строительства. То есть дома, в которых жить не просто можно, а хочется.
- Однообразная и скучная застройка вызывает много социальных проблем в обществе, - уверен Асхат Садуов.
- Одна знакомая архитектор говорила мне: "В сарайном доме живут сарайные люди". Это к тому, что от среды многое зависит. Поэтому дома с дворами должны быть такими, чтобы наши дети в них правильно росли и развивались. Мы хотим привить иную культуру строительства, когда объект имеет не только финансовую значимость для застройщика, но и культурную ценность для горожан, - поставила точку Любовь Нысанбаева.
Градсовет для мегаполиса не в новинку - работал с 2010 по 2018 год. Потом его упразднили. И вот спустя четыре года решили вернуть в новом формате. Раньше в его составе были в основном архитекторы и некоторые узкие специалисты, а руководили им прежние акимы. Ерболат Досаев предложил сделать его более демократичным.
- Он принял очень ответственное решение: предложил, чтобы градсовет был независимым от акимата. Да, в составе совета есть заместитель акима города, который курирует вопросы градостроительства и архитектуры. Он участвует в наших заседаниях онлайн, высказывает свои замечания, но право голоса остается за нами, - рассказывает о новинках в работе градсовета один из его главных экспертов - архитектор, градостроитель Любовь НЫСАНБАЕ ВА.
Проекты рассматривают специалисты по ключевым вопросам. Помимо архитекторов это и сейсмолог, и транспортник, и социолог, и профи в создании инк люзивной среды. Все они дипломированные специалисты, еще и практики.
- В составе градсовета есть и экономист-градостроитель, который просчитывает плотность, нагрузку от этого проекта на район и город. А эксперт по исторической части городов следит за тем, чтобы в процессе строительства никто не посягнул на памятники архитектуры. С нами в команде работает известнейший урбанист и архитектор Рикардо МАРИНИ. Он помогает посмотреть на город под другим углом. В команде есть и общественники, это тоже важно, - объясняет Любовь Нысанбаева.
- Заседания проходят очень активно. У нас бывает такая полемика, что мы сидим на обсуждениях по четыре часа каждый раз. Но это отлично, что есть такая возможность столкновения двух полюсов. В спорах рождается истина, - считает зампредседателя градостроительного совета архитектор Асхат САДУОВ.
Какие проекты ложатся на стол?
Градсовет рассматривает и дает рекомендации по многим объектам: производственным, торговым, промышленным, могут быть и соцпроекты - то же благо устройство парков, скверов и улиц.
- Мы рассмотрели проекты нескольких школ, центра развития детского творчества, музея современного искусства. Были проекты по преобразованию среды, благоустройству озера Сайран и улиц Масанчи, Абая, Жандосова. Там будут удобные для всех тротуары, упорядоченные парковки, озеленение, - рассказывает Асхат Садуов.
Но все же 80-90 процентов обсуждений приходятся на проекты жилых комплексов: все ЖК выше пяти этажей, которые ниже проспекта Аль-Фараби, и дома любой этажности выше проспекта Аль-Фараби. Чтобы попасть на градсовет, девелопер должен подать заявку, предоставить эскиз. Желателен и предпроектный анализ.
- Мы заранее внимательно анализируем и готовим свои справки по проектам, рассылаем их экс пертам, чтобы они пришли подготовленными. За одно заседание рассматриваем как минимум 10 проектов, один раз было и 20. В итоге за полгода у нас прошло 13 градсоветов, мы отработали 131 заявку. Из них одобрили 56 проектов, 25 из которых приходили к нам повторно после доработки. Отклонили 65 процентов проектов, - подсчитал Асхат Садуов.
Без турецкого сценария!
Эксперты сразу отметают проекты, которые не соответствуют генплану или не подходят для конкретного участка по функцио налу: например, планируются возле кладбищ, водоохранной полосы или в зоне глиссады, то есть захода самолета на снижение или взлет. И был же такой кейс, вспоминают спикеры, застройщик хотел посадить туда жилые дома. Не вышло. Ну или к девелоперу пришла идея построить на выкупленной школьной территории офисы. Отказано! Тщательно смотрят потенциальные строения на сейсмобезопас ность. Понятно, что многие стройкомпании, пытаясь выжать максимум из имеющейся площади, возводят целые башни. Хотя по нормам, если площадка находится в десятибалльной сейсмозоне, там могут вырасти здания в четыре этажа, а если соблюсти специальные техусловия, то можно поставить и шестиэтажки. В девятибалльной - дома до 12 этажей. На тектонических разломах, если, опять же, учесть спецтехусловия, можно разместить девятиэтажки - не более!
- Бывают и спорные моменты. Например, если пятно застройки находится на границе девятибалльного и десятибалльного участков. Тогда мы просим застройщика провести инженерно-геологические изыскания. Либо специалисты нашего института могут выехать на площадку и при помощи специального оборудования уточнить коэффициенты скорости поперечных волн под землей. Было такое, что застройщик настаивал, что у него участок девятибалльный, а там все 10 баллов, - рассказывает управляющий директор по производству КазНИИСА Ералы ШОКБАРОВ.
Ну и любимая фишка многих застройщиков: рисуют в эскизе девятиэтажку, десятый, мол, под техэтаж. Так он по нормам не превышает 1,8 метра в высоту, а у них - все три. Тут уже ясно, объясняет спикер, что потом его хотят переоборудовать под квартиры и продать их.
- Все требования по сейсмобезопасности мы отслеживаем в проектах. Но мы стали письменно рекомендовать всем компаниям внедрять новые технологии, например строительство домов на сейсмоизолирующем фундаменте. То есть фундамент здания находится на шарнирах. Когда происходят толчки, двигается только фундамент, а сам дом устойчив, - предлагает Любовь Нысанбаева.
Кстати, по такой технологии в Японии построено около пяти тысяч домов. В Казахстане - всего три здания. Дороговаты новшества?
- Мы хотим донести до наших застройщиков, что это не так. Если применить такой фундамент, то, значит, и здание будет более устойчивым. При этом верхнюю часть здания возможно рассчитать на меньшую балльность, значит, и стоить это будет дешевле. Конечно, здесь нужны научные обоснования и создание специального научно-производственного подразделения. И потом, технологии, в принципе, дешевеют, - уверена урбанист, эксперт по общественному пространству Гульмира БАЙГАБУЛОВА.
Дома для людей
Многие наши компании хотят быстро строить и продавать квартиры как горячие пирожки. У экспертов возникает вопрос: для кого эти жилые комплексы? Допустим, они безопасны. Но удобны ли для людей?
- Был пример, когда мы отправили проект на доработку: для комфортного передвижения требовали проложить по территории ЖК четыре улицы, причем одну из них городскую, для общего пользования. Застройщик возмутился: мол, площадь застройки у него сократится. Если мы видим, что девелопер не может исправить свой проект, то подсказываем, как лучше организовать пространство. В итоге у него плотность сохранилась, мы еще и дома уменьшили в этажности, и улицы уместили. И ему выгодно, и жителям будет комфортнее выезжать, - вспоминает Асхат Садуов.
Очень важно, что по этим дорогам смогут добираться до нужных домов пожарные машины или скорые. Поэтому эксперты настаивают на дворах без машин.
Отдельные требования к инк люзивности ЖК. Нужно, чтобы пандусы не просто были, а хорошо служили. Значит, надо разместить их в правильном месте, под комфортным углом и нужной ширины. Для слабовидящих горожан внутри дворов полагается проложить специальные тактильные дорожки. В идеале они должны спокойно дойти по ним до ближайшей остановки или парковки. Инклюзия, уточняет Гульмира Байгабулова, это не только для тех, кто с инвалидностью. Вот, например, в нашем городе много уклонов, внутри дворов они могут быть не более 4 процентов, чтобы мамам с колясками и пенсионерам легко было идти.
- Да, застройщик может все нарисовать в эскизе, но в процессе не соблюсти параметры. Поэтому я в рамках общественного совета выдвинула предложение о создании службы, которая будет мониторить эти объекты во время строительства и ввода в эксплуатацию, - сказала Гульмира Байгабулова.
Эксперты обращают внимание и на инсоляцию зданий: достаточно ли солнечного света? не будет ли сама высотка закрывать солн це для соседней пятиэтажки? А то бывает, что девелопер построит объект на своем участке, а что рядом творится - все равно. Ну или предлагают одно бокие стандарт ные проекты. Возьмут один, чуть изменят и тиражируют по всей республике. А то, что в Астане хорошо, для Алматы не годится.
- У Алматы свое лицо. У города активная контрастная среда: яркое солнце, горы, насыщенная зелень. Это все говорит о том, что нам ярких цветов не нужно. А к нам часто приносят проекты с пятицветными фасадами. Нужно учитывать психологию человека. Когда есть сильный акцент в любой среде, то он начинает давить, - считает Любовь Нысанбаева.
И вообще, продолжает Любовь Владимировна, хочется, чтобы в городе появилась новая культура строительства. То есть дома, в которых жить не просто можно, а хочется.
- Однообразная и скучная застройка вызывает много социальных проблем в обществе, - уверен Асхат Садуов.
- Одна знакомая архитектор говорила мне: "В сарайном доме живут сарайные люди". Это к тому, что от среды многое зависит. Поэтому дома с дворами должны быть такими, чтобы наши дети в них правильно росли и развивались. Мы хотим привить иную культуру строительства, когда объект имеет не только финансовую значимость для застройщика, но и культурную ценность для горожан, - поставила точку Любовь Нысанбаева.